19821
21271

Новости

Игроки рынка недвижимости обсудили опыт создания успешных проектов

01.10.2012   |  Новости dp.ru   |  Инвестиции и финансы  |  Управление недвижимостью   |  2387 просмотров

27 сентября состоядся первый практический семинар RICS на тему «Девелоперский проект: от концепции до реализации. Best Practice from the Best Developers».

На семинар RICS Россия и СНГ собрались ведущие игроки рынка недвижимости: девелоперы, брокеры, оценщики, представители банков и инвестиционных фондов - всего более 100 человек. Семинар стал первым мероприятием с участием RICS по девелопменту в России. 

Представители крупнейших девелоперских компаний поделились профессиональным опытом, рассматривая разные стадии создания успешных проектов:  от концепции и финансирования до строительства и реализации. 

Директор департамента корпоративных вопросов и инвестиций AFI Development Илья Кутнов рассказал о важности максимальной проработки концепции и анализа расположения участка, его размера, стоимости и всех факторов, которые в будущем могут повлиять на проект.

«Есть девелоперы «от стратегии», а есть «от участка», прокомментировал Илья Кутнов. - Иногда, конечно, приходится отталкиваться от участка, который уже приобретен. Однако если есть возможность, то подходить к выбору и покупке участка девелопер должен уже с «картинкой» в голове, представляя себе будущий проект, его целевую аудиторию, арендаторов, объемы и многое другое».

Необходимость глубокого анализа подтвердила Оксана Сенько, Председатель координационного совета ГУД: «Девелоперы сейчас осваивают промышленные территории. Однако, покупая такую площадку, нужно помнить, что она обладает богатой историей. Собственникам промышленных площадок я рекомендую провести «тотальную инвентаризацию»: изучить физическое состояние всех объектов на участке, а также привести в порядок документацию. Я не знаю ни одного случая, чтобы абсолютно все бумаги были в порядке. Как только недостающие или находящиеся в ненадлежащем виде документы выявлены, нужно разработать план мероприятия по приведению их в соответствие, проконсультироваться с Префектурой, Москомархитектурой, новым главным архитектором». Оксана Сенько также подчеркнула, что, приобретая любую площадку, необходимо изучить план развития транспортной инфраструктуры на ближайшие 10 лет и более.

«Важно рассмотреть перспективы развития как наземного, так и подземного пространства. Например, наличие планов по строительству линии метро под участком потребует от девелопера серьезного пересмотра первоначальных планов» - отметила Председатель координационного совета ГУД.

Артем Панин, первый заместитель генерального директора по инвестициям, ALCON Development, назвал перспективные направления для развития сегмента офисной недвижимости: «Мы не боимся формировать новые деловые районы, ведь все определяется местоположением. Ленинградское шоссе - очень перспективное направление, и здесь наше мнение совпадает с видением города: в этом направлении ведется активное дорожное строительство, возводятся транспортные развязки и дополнительные трассы. Думаю, в ближайшие годы рынок офисной недвижимости сместится именно туда». Среди других привлекательных для строительства офисов направлений г-н Панин назвал Ленинский и Кутузовский проспекты. «В то же время восток Москвы остается депрессивной частью столицы, хотя есть девелоперы, которым удается реализовать прибыльные проекты и там».

Управляющий директор Raven Russia, Председатель Совета Директоров RICS Россия и СНГ Эдриан Бейкер  отметил, что один из главных криетриев, на которые следует ориентироваться при строительстве любого объекта недвижимости - предпочтения потребителя. «Самое главное - строить то, что нужно людям - это единственная возможность избежать пустующих площадей в объекте, - отметил Эдриан Бейкер. - В отличие, скажем, от Великобритании, в России невозможно построить объект, а затем, если он не оправдал ожиданий, снести его и построить другой - слишком уж дорогим он становится в результате строительства». Эдриан Бейкер также рассказал, что его компания всегда заранее разрабатывает стратегию выхода из проекта: «Мы не собираемся владеть объектом вечно, всегда нужно понимать, кто сможет в будущем купить этот актив. Вопрос не в стоимости проекта, а в том, сколько за него захочет заплатить инвестор, и как он будет на нем зарабатывать деньги», - подчеркнул эксперт.

Большой интерес вызвало выступление Полины Кондратенко, начальника отдела оценки недвижимости «Сбербанка». Полина рассказала об основных требованиях банка к девелоперским проектам при предоставлении кредита, а также об условиях кредитования девелоперов. «Девелопер нередко стремится к максимизации прибыли с помощью нестандартных решений при разработке концепции, но для банка, напротив, наиболее привлекательными с точки зрения кредитования являются стандартизированные - типичные - объекты, будущее которых гораздо более предсказуемо». Г-жа Кондратенко подчеркнула, что банк всегда смотрит на возможности альтернативного использования кредитуемого объекта: «Мы всегда вынуждены спрашивать себя: а что будет, если первоначальная концепция не будет успешной? Что мы сможем сделать с проектом в случае дефолта заемщика?». В своем выступлении эксперт отметила, что банку удобнее работать с отчетами об оценке, составленными по Стандарту RICS (RICS Red Book), так как они унифицированы и четко структурированы. На вопрос о соотношении собственных и заемных средств в проекте г-жа Кондратенко назвала пропорцию 30%/70%. «30% - это все вложения собственника. Сюда может входить и стоимость участка, и цена работ по проектированию - в том случае, если все это будет документально подтверждено», - подчеркнула эксперт.

Как отметил Илья Кутнов, единственный способ привлечь финансирование для проекта на хороших условиях - это «заставить банки драться за ваш проект». Для этого необходимо предоставить хорошо составленный документ: «Презентуя проект, нужно дать развернутые и убедительные ответы на все вопросы, которые может задать банк, и продемонстрировать полное понимание графиков строительства и продаж. В этом случае можно значительно улучшить условия кредитования», - убежден Илья Кутнов.

Мария Голованова, директор по инвестициям европейского фонда Investment Management Group отметила, что наиболее привлекательными для инвестиций остаются ритейл и жилье. «Эти сегменты относятся к потребительскому сектору, который продемонстрировал устойчивость даже во время кризиса - как в России, так и в Европе», - отметила спикер, рассказав также, что фонд не инвестирует в готовый продукт - только в девелоперские проекты. «Минимальная рассматриваемая доходность инвестиций - 25-30%. Стоит отметить, что, в отличие от большинства других инвесторов с иностранным капиталам, мы видим хорошие перспективы не только в столице, но и в регионах - в городах со стабильной экономикой. Сейчас у нас в портфеле несколько региональных проектов - в основном это объекты жилой недвижимости», - рассказала Мария Голованова.

Мероприятие продолжила дискуссия, посвященная непосредственно строительству. Из чего складывается стоимость девелоперского проекта и какова процедура оценки стоимости, рассказал Мартин Филипс, И.О. руководителя отделов строительства и проектного контроля, ООО «ИКЕА МОС (торговля и недвижимость)». Как отметил Кай-Уве Райтманн, Партнер Проекта ООО Drees & Sommer, одна из самых сложных задач - превышение технических издержек над первоначальной сметой. «Это неизбежно, поэтому мы закладываем некий буфер, который обязательно, в конце концов, будет израсходован. Кроме того, мы используем нетрадиционную гибкую форму контракта - ведь как бы хорошо ни был подготовлен контракт, «дыр» не избежать», - рассказал эксперт. Он также отметил несколько аспектов, которые невозможно предусмотреть: «На бумаге все может быть прекрасно, но в реальности всегда есть риск «нарваться» на трубу или кабель, которые не указаны в документации. Отдельной проблемой является подключение к сетям: в России это самый непрозрачный, сложный и непредсказуемый участок девелоперского проекта».

Об особенностях работы в регионах рассказал Артур Тауберт, глава подразделений управления активами и развития, ООО METRO PROPERTIES в СНГ. Он отметил, что специфика работы зависит от конкретных людей - представителей местных администраций, и замена отдельных игроков может непредсказуемо повлиять на ход девелоперского проекта. «Хотелось бы, чтобы девелопер мог полагаться на выстроенную понятную систему, а не на конкретных людей», - подчеркнул Артур Тауберт.

Также на семинаре выступили Стив Опеншоу, партнер, руководитель Группы по предоставлению услуг компаниям сектора недвижимости, «Делойт», СНГ; Ирина Аксенова, региональный директор RICS в России и СНГ; Алексей Воронкин, партнер, руководитель Группы по оценке недвижимости, «Делойт», СНГ; Григорий Длуги, директор по продажам, MR Group; Иван Виноградов, руководитель проекта «Детский Мир» компании «Галс Девелопмент»; Алексей Чиналиев, руководитель дирекции управления объектами, инвестиционная компания «ТПС».

Редакция EstateLine.Ru

Последние новости

Добавить комментарий

Последние комментарии

Странно. У непубличных девелоперов все хорошо, а у... 24.06.2018, 19:39 в новости «"Группа ЛСР" на треть сократила...»
https://vk.com/kuhni_zakazat 23.06.2018, 21:51 в вопросе круглого стола «Изменения архитектурного облика Петербурга»
Красили у меня сруб внутри и снаружи дома.... 21.06.2018, 18:46 в объявлении «Малярные работы. Покраска, пропитка домов.»
ребята из этой фирмы установили забор! Работой довольны,... 19.06.2018, 16:22 в объявлении «Заборы, ворота, калитки, художественная...»
+79789829351 19.06.2018, 10:08 в объявлении «Материалы для водоснабжения, газоснабжения,...»
даклатасвир купить ... 18.06.2018, 03:13 в вопросе круглого стола «Изменения архитектурного облика Петербурга»