6930
27905

Сергей Орлов: «Историческая часть Петербурга ждет крупных и системных инвесторов»

В конце августа УК «РВМ Капитал» объявила о трех крупных сделках на петербургском рынке - покупке и вхождению с состав имущества фондов бизнес-центра «Синоп», пул квартир в ЖК «Вернисаж», зданий фитнес-клубов World Class. При этом сделка по покупке БЦ «Синоп» стала самой крупной на рынке офисной недвижимости Петербурга с начала 2014 года. Стоимость объекта составила 2 млрд. руб.
Об особенностях рынков коммерческой недвижимости Москвы и Санкт-Петербурга, а также о планах компании по увеличение объема присутствия на рынке Северной столицы корреспонденту EstateLine.ru рассказали генеральный директор ЗАО УК «РВМ Капитал» Сергей Орлов и управляющий директор ЗАО УК «РВМ Капитал» Феликс Блинов.

Сергей Орлов: «Историческая часть Петербурга ждет крупных и системных инвесторов»

Чем привлекателен для компании Петербургский рынок в разрезе коммерческой и жилой недвижимости?


Сергей Орлов:


Должен отметить, что и я, и мой партнер хорошо знакомы с рынком недвижимости Санкт-Петербурга, поскольку это родной для нас город: я в нем родился, мы оба здесь закончили университет и затем более десяти лет работали на финансовом рынке.  Да, и в дальнейшем, когда большую часть времени мы стали проводить в столице, мы не прерывали нашу связь с  Санкт-Петербургом. Мы всегда следили за питерским рынком. У него, безусловно, есть свои особенности. Так, например, историческая часть города ждет крупных и системных инвесторов, готовых к кропотливой и, часто, довольно длительной работе с городскими и федеральными властями для застройки или реконструкции в зонах культурного наследия.  Для инвесторов же наших фондов в настоящий момент мы видим потенциал в сегменте жилья эконом-класса, расположенного в пригородах и примыкающих к мегаполису районах области.


Например, территория Всеволожского муниципального района, в котором реализуется заинтересовавший нас проект «Вернисаж»,  занимает всего 2,7% от площади Ленинградской области.  Однако, по численности населения это один из самых крупных и густозаселенных районов области, жители которого самым тесным образом связаны работой, учебой и отдыхом с Санкт-Петербургом. Постоянно в нем живут 274,6 тыс. человек, а летом по экспертным оценкам количество проживающих возрастает до 1 млн. человек. Дорожная сеть Всеволожского района и сообщение с Санкт-Петербургом неплохо развиты и имеют потенциал к дальнейшему улучшению. Здесь проходят магистральные федеральные автомобильные дороги. Эти факторы повлияли на наше решение инвестировать в проект.


В сегменте офисной недвижимости, где фонд под управлением нашей компании завершил сделку с Plaza Lotus Group,   мы обращаем внимание, прежде всего,  на качество строительства и архитектуры объекта, его месторасположение и состав арендаторов.


Сделка по покупке бизнес-центра «Синоп» стала одной из самых крупных на рынке офисной недвижимости Санкт-Петебурга в этом году. В чем Вы видите ключевые преимущество данного объекта?


Феликс Блинов:


Мы рассматриваем качественные бизнес центры класса А, введенные в эксплуатацию, с пулом крупных институциональных арендаторов, с заключенными долгосрочными договорами аренды на срок не менее 5 лет и, соответственно,   стабилизированным денежным потоком от объекта. Бизнес-центр «Синоп» обладает такими характеристиками, которые и заставили нас обратить на него внимание. Это объект класса «А», имеющий хорошую транспортную доступность, отделку премиального уровня, а также отличные видовые характеристики. Кроме того, помещения бизнес-центра на 90% сданы крупным арендаторам на срок от 5 до 10 лет.


Сказывается ли экономическая ситуация в России, сложившаяся за последний месяц, на интересе потенциальных арендаторов к бизнес-центрам класса А, а также на заполняемости офисных объектов?


Феликс Блинов:


На объектах, входящих в состав фондов под управлением нашей компании, ничего драматического мы не наблюдаем. Полагаем, что причина, прежде всего, в качественном составе арендаторов наших объектов и долгосрочных обязательствах по заключенным договорам. Наши арендаторы -  крупные компании, лидеры в своей области и существенного влияния на их бизнес  экономическая ситуация, сложившаяся в последние месяцы, не оказывает.


В чем принципиальные отличия московского и петербургского рынков коммерческой недвижимости сегодня?


Сергей Орлов:


Построить и эксплуатировать бизнес-центр в Санкт-Петербурге не намного дешевле, а иногда и дороже, чем в Москве, с учетом ограничений охраняемых зон и геологии. Между тем, средневзвешенная арендная ставка на офисные помещения в центральной части города в Москве почти в два раза выше. По оценкам Colliers International она достигает USD 900 за квадратный метр в год в деловых центрах класса «А». В Санкт-Петербурге аналогичный показатель где-то около USD 490. При этом, около 80% всех заключаемых сделок аренды на питерском офисном рынке приходится на помещения площадью меньше 1000 кв. м, при этом наибольшим спросом пользуются помещения площадью 250-500 кв. м - на них приходится около 30% заключаемых сделок. Это означает, что здесь «погоду делают», в отличие от столицы, небольшие и средние компании. Следовательно, по-иному выстраивается политики продаж и оценки платежного риска арендатора.


По обеспеченности качественными торговыми центрами Санкт-Петербург значительно опережает столицу. А 2013 год  стал рекордным по объему ввода за последние семь лет. Объем рынка торговых центров увеличился на 346 тыс. кв. м и достиг 2,5 млн кв. м.


Самыми очевидными представляются различия двух столиц в обеспеченности торговых центров услугами специализированных складов. В Санкт-Петербурге этот показатель ниже и,  по нашему мнению, здесь есть потенциал для роста инвестиций в складскую недвижимость, ориентированную на арендаторов из торгово-розничного бизнеса.  Прежде всего, возможно, в сегменте мульти температурных складов. Думаю, что для растущего рынка складской недвижимости в Санкт-Петербурге сохранят актуальность проекты built-to-suit, ориентированные на конкретного арендатора/заказчика.


Вы отмечали, что стратегия вашей работы с жилой недвижимостью, предполагает покупку и дальнейшую перепродажу жилой недвижимости. Как можно инвестировать в квартиры?


Феликс Блинов:


Квартиры или права, вытекающие из договоров долевого участия, входят в состав имущества закрытых паевых фондов под управлением нашей управляющей компании. Паи этих фондов обращаются на Московской бирже и имеют ежедневные котировки. Паи можно приобрети и продать на бирже. Кроме того, паи можно приобрести через банки - партнёры. В частности, в скором времени паи можно будет приобрести через сеть банка «Абсолют». На мой взгляд, для конкретного частного инвестора проще и быстрее выйти на рынок  жилой недвижимости приобретая  паи инвестиционного фонда, доверив управляющей компании фонда заниматься  анализом рынка и конкретных предложений,  длительным процессом подготовки и оформления покупки квартиры, ее эксплуатацией, поиском покупателей и дальнейшей продажей.  Собственно, в этом суть  рынка коллективных инвестиций, на котором ЗАО «РВМ Капитал» предлагает свои услуги с 2005 года.


Какие из дальнейших планов компании на рынке недвижимости Санкт-Петербурга можете озвучить для читателей EstateLine.ru?


Сергей Орлов:


УК «РВМ Капитал» совместно с РФГ реализует единственный в своем роде проект Sale&Leaseback. На данный момент у нас подписано соглашение с собственниками Русской Фитнес Группы о приобретении и последующей передаче в аренду помещений семи   фитнес-клубов. Отобранные клубы общей площадью  30 тыс.кв.м. располагаются в Москве и Санкт-Петербурге. Объем таких сделок превысит 2,7 млрд.руб. Наш совместный проект уже находится в стадии  реализации. В Санкт-Петербурге кроме купленного сейчас помещения клуба на проспекте Стачек до конца года мы планируем сделать, как минимум, еще одно приобретение в рамках нашего сотрудничества с Русской Фитнес Группой.


Финансовую услугу Sale&Leaseback мы предлагаем и другим крупным компаниям, уделяя особое внимание их финансовой устойчивости и стратегической платежеспособности. В частности,  активно продвигается наша работа по пилотному проекту с одним из федеральных операторов мобильной связи.


С учетом инвестиционной политики якорного инвестора фондов  под управлением нашей компании, можно сформулировать наши подходы к проектам на рынке торговой недвижимости Санкт-Петербурга, где  мы могли бы выступить в качестве инвестора «последней руки». По результатам нашего анализа, Санкт-Петербург был отобран как один из наиболее перспективных городов, в котором уже присутствуют торговые центры высокого качества. Нас заинтересуют действующие торговые объекты с хорошим месторасположением и сданными в аренду качественным арендаторам площадями не менее, чем на 95%. Мы видели бы оптимальной инвестицией в один объект около одного миллиарда рублей.


К анализу предложений для инвестирования в офисную недвижимость будем подходить весьма деликатно с учетом насыщения регионального рынка и уже совершенной сделки с БЦ «Синоп».


Планируем развивать активность в сегменте жилой недвижимости по указанным выше критериям, нарастив размер специального фонда до 500-700 млн рублей.


 


Строительный портал EstateLine.ru


 


 

Комментарии

  • Дмитриев Даниил Михайлович 26 Ноября 2014, 17:36
    Уважаемый Феликс Львович! Да, тысяча раз Да. город очень красив! Даже, хочется отметить, что с момента изобретения транзистора до времени, когда спрос Ваших гостей в шикарных многоуровневых апартаментах и технологически обширное предложение нашей Санкт-Петербургской лифтовой компании Радиант на круглые и 8-ми угольные стеклянные панорамные лифты в квартирах и офисах в мансардах взаимодействуют, эти технологии приводят в действие механизм инновационного развития, исторически позволяющий Вашим гостям и нам наслаждаться роскошью архитектурных неповторимых изысков исторической части нашего города Санкт-Петербурга. Как от панорам Петербурга сквозь стеклянные лифты становится легко и приятно улавливать излучающийся блеск Золотого треугольника Санкт-Петербурга, просто находясь внутри Вами предлагаемых квартир и офисов. С уважением. от Вашей лифтовой компания "Радиант" Дмитриев Даниил Михайлович +7 950 0365460

Добавить комментарий

Нажми на меня !

Не уходите

без оформленного бесплатного демо-доступа к базе строительных объектов Estateline

Введите ваши данные для связи, и мы вам перезвоним