7084
28294

Приметы комфорт-класса

Жилье класса «комфорт» - явление для российского рынка недвижимости сравнительно новое. Возникший как промежуточный вариант между экономом и бизнесом, комфорт-класс нашел своего покупателя и с каждым годом набирает популярность у петербуржцев.
О том, какие характеристики отличают жилье комфорт-класса от эконома- и бизнес-класса, а также о спросе и предложении в данном сегменте рынка корреспондент Estateline.ru беседует с директором по маркетингу компании «ЮИТ Санкт-Петербург» Екатериной Гуртовой.

Приметы комфорт-класса

Каким был первый квартал 2013 года для рынка жилья комфорт-класса?


При анализе рынка я бы не выделяла комфорт-класс в отдельную категорию, в силу того, что это некий промежуточный сегмент между эконом- и бизнес-классом. Поэтому комфорт-классу свойственны тенденции, присущие эконом-классу, но с небольшими вариациями.


Если говорить о ситуации на рынке первичного жилья в целом, то можно отметить, что с начала года роста цен в среднем по рынку не было. Правда это, отчасти, связано с тем, что в первом квартале текущего года запускались новые проекты с низкой ценой на старте, которые сбалансировали общую ценовую ситуацию на рынке. Следовательно, условно рынок прошел квартал без повышения, при этом объемы спроса остались на достаточно высоком уровне. Новые объекты оттянули на себя значительную долю спроса, так как продажи в них стартовали по минимальным ценам. Но на общий объем рынка это не оказало особого влияния, отразившись только на конкретной локации, где были представлены другие строящиеся дома.


Нет ли у вас ощущения, что покупатели придерживают деньги, опасаясь кризиса?


Я постоянно слышу комментарии экспертов о том, что люди сейчас неохотно вкладывают средства, потому что ждут кризиса. Но мы такой тенденции не заметили, так как объемы продаж в компании не сократились. Что касается рынка в целом, если бы все всерьез ожидали очередной волны кризиса, то общий объем продаж снизился бы, что неизбежно отразилось бы на снижении цен. А этого пока не происходит.


Как сегодня выглядит предложение и спрос на рынке строящегося жилья комфорт-класса в Петербурге?


Прежде всего, имеет большое значение - что мы понимаем под комфорт-классом. Зачастую у покупателей и продавцов совершенно разное восприятие классов жилой недвижимости. Причем кто-то из продавцов намеренно может назвать свой объект «экономом», а не «комфортом», предлагая при этом достаточно хороший продукт. Таким образом, застройщик может пытаться привлечь большее число потенциальных покупателей, поскольку боится отпугнуть клиентов с невысоким доходом. Это одна из стратегий продвижения. При этом сам клиент может считать данное жилье комфорт-классом, так как дом не панельный, в нем имеется благоустроенный двор, оборудован паркинг и т.д.


В то же время есть компании, которые выставляют на продажу по высокой цене объекты так называемого «псевдо комфорт-класса». Здесь стратегия другая - застройщик пытается заработать максимальную маржу. Не вкладываясь в развитие предлагаемого продукта, такие застройщики устанавливают на него высокую цену, а при продвижении продукта просто используется термин «комфорт-класс». Дальше уже вопрос к клиенту - готов ли он платить эту цену за «комфорт», имеющий те же характеристики, что и «эконом».


Есть ли конкретные критерии, которым должен отвечать объект комфорт-класса? Чем такой дом должен отличаться от эконома?


Здесь более сложная история, потому что еще несколько лет назад ряд аналитиков постоянно занимались сегментацией рынка на массовый, бизнес и элит-класс. Каждому из сегментов были присущи конкретные характеристики, при этом, если у объекта были высокие потолки, имелись парковочные места и закрытая территория - такой дом автоматом относился к бизнес-классу. Для элит-класса обязательными являются дополнительные видовые характеристики, высота потолков должна быть уже не 3 м, а 3,3 м, также требуется определенное количество машиномест на квартиру, а территория должна быть не просто закрытая, а с ландшафтным дизайном.


При этом эконом- и комфорт-классы вообще никогда не разделялись, существовал массовый рынок, а дальше - бизнес и элита. В каком-то смысле мы были некими драйверами более узкого сегментирования внутри массового жилья, потому что наши дома другие по своей сути. В них другая высота потолков (2,75 м вместо 2,60 в среднем по рынку), благоустроенные территории и паркинги, хорошие локации и в целом - другое качество жизни. Это сразу целый комплекс мероприятий - от выбора местоположения строительства до создания продукта. Все это окончательно формирует тот вид объекта, который находится в продаже и, в итоге, влияет и на цену.


Класс жилья зависит от места его возведения, однако на цену влияют разные факторы. Если в элит-сегменте это будут престижность и видовые характеристики, то в экономе - транспортная доступность. В комфорте - вес местоположения с точки зрения видов и престижности - существенно выше, чем просто транспортной доступности. Причем в вопросе транспортной доступности в экономе принципиально наличие поблизости станции метро, для комфорт-класса метро - тоже важная характеристика, но при этом эконом рядом с метро будет стоить дешевле, чем комфорт-класс с хорошей транспортной доступностью личным транспортом. Что касается характеристик класса жилья, то прослеживается логика: чем выше класс, тем больше вес фактора видов из окон и престижности.


Если говорить о локациях в центре города, какие из них Вы бы назвали более интересными с точки зрения перспективности?


В центре перспективны абсолютно все локации, просто в каких-то местах это будет бизнес-класс, а где-то де-люкс. Причем класс будущего объекта определяется с момента покупки земли - если это крайне перспективное местоположение, то и земля будет особенно дорогая, и очевидно, что там будет строиться де-люкс. Если же это местоположение первого промышленного пояса, который находится непосредственно в самом центре, но при этом участок имеет несимпатичное окружение, то построить там элиту не получится - только бизнес. Поэтому в центре нет особенно перспективных локаций, они все интересные, но текущая ситуация будет влиять на то, какой класс там будет построен. Если есть определенное понимание по развитию, то, наверное, скорее можно говорить об увеличении класса. Небольшой даунгрейд в центре также может быть, но связанный, например, как ни странно (несмотря на шум), с улучшением транспортной доступности и, прежде всего, со строительством новых развязок или магистралей.


В эконом-классе покупатель часто отдает предпочтение квартирам с отделкой, а как обстоят дела в комфорт-классе? Понимает ли сегодняшний покупатель, что отделка от застройщика может быть качественной и интересной или предпочитает заниматься отделкой самостоятельно?


У нас 40% квартир сейчас продается с отделкой, поэтому можно сказать, что отделка в комфорт-классе востребована. Более того, даже в проектах, которые мы реализовывали в бизнес-сегменте, отделка пользовалась спросом, что было отчасти неожиданно и для нас, поскольку мы не делали специального пакета, а просто предложили хорошую отделку.


Если говорить об истории отделки - она очень простая. В советские времена в панельных домах делали самую простую отделку, потому что сдавать дома без отделки было запрещено. Потом, когда появился рынок, отделки вообще не стало - все застройщики сдавали бетонные стены, и это называлось «подготовка под отделку», на самом деле, это не что иное, как грубым образом отшлифованные строительные материалы. В такой ситуации наша компания стала, фактически, первой вышедшей на рынок сразу с отделкой, по причине того, что в Финляндии (как было и в России в советское время), запрещено продавать и сдавать объекты без отделки. С моей точки зрения, это очень большой плюс, и меня поймут все, кто живет в новых домах, в которых ремонт не прекращается первые 3-5 лет после окончания строительства.


Мы стараемся переносить на российский рынок финские традиции, выводя проекты сразу с нормальной отделкой. И, разумеется, конкуренты, пристально следящие за ситуацией на рынке, также начали предлагать объекты с отделкой. При этом существующие сегодня пакеты отделки очень разные по цене и насыщению. Мы предлагаем клиентам финскую базовую или полную отделку «под ключ» - по-другому квартиры мы просто не продаем. Базовая отделка подразумевает, что абсолютно все «грязные» работы в квартирах уже выполнены. Покупателям остается только выбрать отделочные материалы и нанести их, а это всего лишь пара месяцев ремонта вместо привычных 6-9 месяцев при черновой отделке. Наши дома начинают жить нормальной жизнью, а не жизнью «стройплощадки», уже почти сразу после ввода в эксплуатацию, что очень важно для клиентов.


Недавно базовую отделку начали копировать с нас и другие застройщики, называя ее «белой отделкой» или другими альтернативными терминами. Они вынуждены называть ее по-другому, потому что «подготовкой под чистовую отделку» с момента появления рынка называли обычные бетонные стены, тогда как подготовка под чистовую отделку, на самом деле, это то, что делаем мы. Поэтому застройщикам приходится придумывать своему продукту альтернативное наименование, у нас - это базовая финская отделка, у других - «белая» и т.д.


Погрузившись в рынок, большинство клиентов удивятся, почему наша отделка такая дешевая, поскольку у нас квартира без отделки будет дороже, чем у некоторых конкурентов, при этом сама отделка окажется дешевле, причем существенно. Все просто - чтобы сделать полноценную финишную чистовую отделку, сначала нужно выполнить базовую, которую мы и так делаем во всех наших домах. Соответственно, разница в цене у нас состоит между базовой и финишной отделкой, тогда как у других застройщиков она формируется в разнице от серых кривых стен до полноценной отделки. Вот почему у нас цена отделки ниже, даже с учетом того, что по своим характеристикам отделка выше классом, чем у других застройщиков.


Насколько петербуржцам сегодня интересны новые опции - сауны в квартирах и встроенные кухни, которые вы предлагаете с недавних пор?


В Финляндии почти 100% квартир продается с саунами. С учетом того, что это финская «история», долгое время мы эту опцию не запускали, поскольку не было ощущения, что она будет однозначно воспринята. Сейчас квартиры с саунами (мы предлагаем их, как правило, только в квартирах большого метража) у нас продаются очень хорошо.


Сауна в квартире для петербургского рынка - опция новая и непривычная. То, что не удается получить в квартирах, клиенты у нас часто реализуют в своих загородных домах. Оттуда мы черпаем опыт, а в итоге появляются нестандартные решения. Что же касается сауны - наша цель была в том, чтобы предложить покупателю реально финский продукт.


И если говорить о встроенных кухнях - здесь тоже аналогия с Финляндией, где квартиру без кухни продать фактически нельзя. Соответственно, это был следующий шаг, который мы осуществили по приближению наших квартир к финским.


Все дополнительные опции, о которых мы говорим, - недешевое удовольствие. Готов ли покупателей, выбирая между экономом и комфорт-классом с длительной рассрочкой отдать предпочтение последнему?


Семилетняя рассрочка, которую мы предлагаем, не понижает цену продаж для клиента. Это все равно клиент комфорт-класса, а длительная рассрочка для него - это просто один из финансовых инструментов.


Если говорить о клиенте, выбирающем между разными классами, то реально есть те, кто приобретает у нас квартиры с небольшим метражом, хотя могли бы приобрести в эконом-классе за те же деньги квартиру вдвое больше. В наших домах много небольших по своим габаритам квартир как раз для тех клиентов, которым важны не только метры, но еще и среда, в которой они живут. Но есть очевидные ограничения по метрам, меньше которых клиенту квартира просто не нужна, вне зависимости от высоты класса. Поэтому объективные ограничения имеются, но, между тем, есть очень много клиентов, которые всерьез переходят к нам на меньший метраж, но зато с лучшим качеством проживания.


Другой вопрос заключается в том, что в последние годы остро стоит проблема небольшого числа объектов в продаже как таковых. Ведь чем большее число объектов в продаже, тем более равномерно они накрывают город, и выбор между ними достаточно близок с точки зрения местоположения. Это будут разные застройщики, разная квартирография, но при этом близкое местоположение и окружение. Тогда клиент сам решает, что ему важнее, - застройщик, планировка, наличие рядом остановки транспорта или прочие нюансы. Чем меньше объектов в продаже, тем неравномернее они распределены по городу. И тут у клиента, в каком-то смысле, нет выбора, потому что люди, как правило, покупают жилье там, где привыкли жить или работать, поскольку они обрастают семьей и друзьями. Они становятся заложниками ситуации, потому что в последние годы, в связи с тем, что согласовывается мало объектов, которые выходят в продажу, в конкретной локации, где люди хотели бы жить, им, зачастую, не из чего выбирать - в наличии может быть только один дом одного застройщика. Монопольной ситуацией это назвать нельзя, так как никто не мешает клиенту поменять район, но, отчасти, это может сдерживать спрос.


Один из ваших проектов - ЖК «Новомосковский» - возводится у метро Фрунзенская - около территории бывшего завода «Петмол», где ведется активное строительство. Как Вы в целом можете охарактеризовать данную локацию с точки зрения жилищного строительства?


Местоположение неплохое, так как это практически центр, и метро - совсем рядом. Что касается большой локации - это вопрос не только территории «Петмола», это весьма масштабная зона, которая реновируется - начиная от «Петмола» и далее уходя в так называемую «Измайловскую перспективу». Вся эта территория будет активно развиваться, просто из всего этого большого участка место рядом со станцией метро «Фрунзенская» - самое лучшее. Во-первых, оно ближе всего к центру, во-вторых - к Московскому проспекту и метро. Соответственно, это одно из самых дорогих мест всего этого бывшего промышленного участка.


Далее следующими по интересности для клиентов идут зоны, которые располагаются вдоль Московского проспекта, - чем дальше от него, тем больше чувствуется, что это хоть и бывшая, но промышленная зона. Но территория однозначно будет развиваться, потому что проще продавать жилье, когда оно примыкает к другим жилым домам. Следовательно, будущие объекты в данной локации станут продаваться еще дороже, так как в целом территория будет раскручена.


Так, например, в свое время было с Крестовским островом, который не воспринимался в качестве места для строительства элитного жилья. Там не было ни инфраструктуры, ни инженерии, ни даже метро, зато теперь на Крестовском острове пытаются, по сути, продавать исключительно де-люкс. Важно именно раскрутить место - это вопрос продвижения. Некоторые локации, зачастую, клиентам не очевидны, и только когда застройщик сам поймет все плюсы конкретного местоположения и правильным образом обеспечит его продвижение, клиенты и конкуренты начинают воспринимать данную локацию как нормальную и подходящую для определенного класса.


В этом смысле у ЖК «КИМа, 1» история с локацией совсем другая, более привычная для клиентов топ-сегмента. Но и цена на квартиры здесь выше. Как это воспринимают клиенты?


«КИМа, 1» - специфический проект, он очень небольшой, и есть подозрение, что именно этим он привлекает клиентов. Сейчас Васильевский остров особенен тем, что там почти нет предложения, из которого можно выбирать. Я сейчас не говорю об объектах, реализуемых на намывных территориях, где дома вводятся без подключения. Прежде, чем выставить цены, мы мониторили рынок, и поняли, что конкурировать здесь особенно не с кем. Это не значит, что мы специально завысили цены, просто «КИМа,1» - это специальный проект, продажи по которому сейчас мы производим в соответствии с бюджетом. Это не попытка воспользоваться монопольной ситуацией, скорее, - это наша внутренняя стратегия по продаже данного объекта. При этом клиентов на квартиры в «КИМа,1» у нас достаточно много - локация оказалась востребованной.


Поделитесь с читателями EstateLine.ru планами компании, в частности, есть ли у вас интерес к реализации проектов в ближайшем «заКАДье»?


Пока в стратегии компании - реализация объектов комфорт-класса и выше. У нас появится достаточно много проектов бизнес- и элит-класса, и мы пока вообще не планируем переходить в эконом. Потому что если строить жилье финского качества, то ниже, чем комфорт-класс, сделать этого не получается. А реализовывать проекты комфорт-класса за КАДом - не имеет смысла, так как они не будут востребованными.


У нас есть опыт строительства малоэтажного загородного строительства - наш проект «Кюмлено», который мы сейчас запустили в продажу. В каком-то смысле он многострадальный, поскольку нам потребовалось два года, чтобы, в итоге, успешно разобраться с коммуникациями (и за городом ситуация с коммуникациями редко, где намного лучше). А иметь такие долгосрочные и нестабильные, с точки зрения сроков, проекты не очень интересно. Хотя, конечно, комфорт в таком сегменте, как наш «Кюмлено» - очень востребован. И если бы мы видели земельные участки, по которым очевидны перспективы развития и финансовые показатели позволяют нам реализовать такой проект, - то мы с удовольствием взялись бы за подобные проекты. Но пока таких проектов не появляется.


С многоэтажным жилым строительством в Ленобласти несколько попроще, потому что в последние годы было больше ясности по градостаительным вопросам, именно поэтому туда вышли многие застройщики. А малоэтажную застройку регулируют другие нормы. Здесь, скорее, имеет значение вопрос подходящего участка. Очень большой проект, к которому нужно тянуть инженерию, в ближайшей Ленобласти не создать, а маленьких участков с инженерной подготовкой почти нет, и вряд ли в скором времени они появятся. Поэтому «Кюмлено» - пока единичный проект.


 


Строительный портал EstateLine.ru


 

Добавить комментарий

Нажми на меня !

Не уходите

без оформленного бесплатного демо-доступа к базе строительных объектов Estateline

Введите ваши данные для связи, и мы вам перезвоним