6317
26686

Марат Манасян: Рост присутствия иностранных инвесторов на российском рынке продолжится

Об основных тенденциях развития рынка коммерческой недвижимости Москвы корреспонденту EsateLine.ru рассказал Марат Манасян, генеральный директор компании «RetailRow», MRICS.

Марат Манасян: Рост присутствия иностранных инвесторов на российском рынке продолжится

Как в целом можете описать состояние рынка коммерческой недвижимости Москвы? Какие сегменты развиваются наиболее активно? С чем это связано?


В настоящее время наблюдается развитие всех сегментов коммерческой недвижимости, в силу того что  поглощение свободных площадей в каждом сегменте за прошлый год существенно увеличилось. В, частности, создался дефицит качественных складских помещений, что приводит сейчас к значительному росту ставок в этом сегменте и, соответственно, к гонке между девелоперами на предмет того,  кто быстрее успеет насытить рынок предложением.


Проект «Новая Москва» также в определенном отношении подстегнул рост рынка, инвесторы и девелоперы все больше начинают задумываются о своих планах на этой территории. В случае если проект реализуется в том формате, который был обозначен президентом РФ, деловой район может сместиться с текущего его положения ближе к юго-западной и западной части Москвы и это приведет к изменению арендных ставок.


К концу прошлого года ставки капитализации по самым привлекательным объектам Москвы снизились до 9,5% и ниже, это означает рост ставок арендной платы и цен продаж по все сегментам.


Если говорить про ритейл - ставки во многих основных московских торговых коридорах сохранились на относительно стабильном уровне, поднявшись не более чем на 5-7% за исключением нескольких объектов, где ставки арендной платы выросли на 10-12%. При этом, если обратить внимание торговый сегмент, в текущем году ожидается ввод в эксплуатацию порядка 400 тыс. кв. м качественных объектов (это торговые центры формата от 6 тыс. до 85 тыс. кв. м). Большая часть ввода новых площадей запланирована на II и III кварталы 2012 года.


Что касается офисного рынка - общий объем спроса здесь заметно вырос. Если говорить про структуру предложения - на сегодняшний день в классе А представлено  около 2,2 млн кв. м площадей,  в классе В - около 10 млн кв. м площадей. При этом  доля свободных площадей сокращается, прием наиболее сильно это заметно в центральном деловом районе столицы внутри Садового кольца. Чуть меньшими темпами сокращается объем свободных площадей в пределах Третьего Транспортного кольца в силу запрета на новое строительство, введенного еще два года назад. Новых объектов строительства здесь появляться не будет, поэтому арендные ставки на любые новые площади, качественные или нет, которые будут выходить на рынок в результате реконструкции, будут расти. 


Существенный рост арендных ставок в прошлом году продемонстрировал сегмент офисной недвижимости. Ориентируясь на предложения от собственников, могу отметить рост в среднем по все сегментам на 17-18%.


Наибольший рост при этом произошел в классе А, который, в основном, находился в прайм-локейшне, где новое строительство более невозможно. Класс В тоже вырос достаточно прилично - если в начале 2011 года ставки на класс В были от 15 до 18 тыс. руб. за кв. м, то сегодня арендные ставки увеличились примерно на 20%.


В Петербурге сейчас много внимания уделяется такому сегменту рынка, как апарт-отели. Как с этим обстоят дела в Москве? Наблюдается ли интерес со стороны девелоперов и арендаторов?


Наш опыт демонстрирует, что некоторые операторы гостиничного бизнеса столицы, имеют желание реализовывать проекты апарт-отелей, где можно приобрести апартаменты, передав в последствии их в ведение управляющей компании и получать прибыль большую, чем от сдачи в аренду квартиры. Это новый продукт для российского рынка, ранее он присутствовал в небольшом объеме, но в дальнейшем предложение в сегменте апарт-отелей будет расти.


В Москве наблюдается сильный дефицит гостиниц, спрос на номерной фонд высокий, поэтому на реализацию апарт-отелей инвесторы идут охотно, потому что, во-первых, вложения в покупку двух-трех номеров потребуются сравнительно небольшие, а степень доходности у объектов высокая - 11-12% годовых. Важно также, что это бизнес, который понятен для непрофильных неквалифицированных инвесторов.


Но параллельно существует проблема с управляющими компаниями. В силу того, что бизнес этот для нашей страны новый, управляющие компании не успели накопить опыт и заработать репутацию, похвастаться портфелем проектов они пока не могут.


Поделитесь с читателями EstateLine.ru мнением, какие значимые события I квартала текущего года, на ваш взгляд, оказали влияние на рынок коммерческой недвижимости? 


Самое важное событие, на мой взгляд, - это сделка Morgan Stanley с ТРК «Галерея». Дело в том, что в СМИ активно муссируются слухи о второй волне кризиса, по срокам называются даты -  конец 2014 - начало 2015 года. В целом, я полагаю, это вероятные сроки в силу многих причин. Morgan Stanley - крупная компания, одна из старейших ы Америке, они намного лучше других понимают мировую экономическую ситуацию и возможные последствия различных сценариев ее развития.  Поэтому то, что с такой серьезной инвестицией Morgan Stanley зашла не в Европу, где они чувствовали бы себя более спокойно, а в Россию - это, на мой взгляд, очень показательно.


Morgan Stanley пережила первую волну кризиса, но пережила нелегко. Сейчас они понимают, что в случае наступления второй волны рецессии  придется переживать еще тяжелее, поэтому необходимо диверсифицировать инвестиционные активы, в том числе, выводить деньги инвесторов за пределы американской экономики.


Доходность в Европе по-прежнему остается низкой, но при этом в силу появившегося кризиса евро риски на европейском рынке возросли. И если смотреть на отчеты западных аналитиков, то максимальные инвестиции в 2011 году в Европе пришлось на страны Восточной Европы - Болгарию, Чехию и Польшу. Эти вложения были сделаны инвесторами, которые по ряду каких-то причин не пошли в Россию - сейчас для этого есть предпосылки.


Если раньше инвесторы размещали активы в Западной Европе потому что там была низкая доходность  и низкий уровень рисков, то теперь уровень рисков относительно вырос, а доходность осталась на прежнем уровне. Поэтому, на сегодняшний день у нас есть шанс получить большую долю иностранных инвестиций. Полагаю, что рост присутствия иностранных инвесторов продолжится, потому что если такой гигант как Morgan Stanley зашел на российский рынок, то для многих более мелких компаний это может быть сигналом для того, чтобы поступить также, что безусловно, подстегнет рынок, причем по всем сегментам.


Из тенденций рынка на ближайшее время Вы обозначили рост арендных ставок по всем сегментам коммерческой недвижимости и выход на российский рынок иностранных инвесторов. Какие еще прогнозы касательно развития рынка можете дать?


Важным моментом станет специализация торговых центров. С каждым годом торговых центров вводится все больше, им приходится бороться за потребителя, конкурируя друг с другом. При этом торговые центры, построенные 5-10 лет назад, на сегодняшний день уже не соответствуют потребностям клиентов по составу арендаторов и локейшну. Поэтому в создавшейся ситуации специализация может стать преимуществом таких торговых центров.


Также уже сейчас заметна тенденция активного выхода крупных торговых сетей в регионы. Прежде всего, это связано с тем, что в Москве наступил дефицит качественных торговых площадей. Между тем, многим торговым сетям необходимо развиваться и, вследствие того, что они не имеют достаточно пространства для развития на территории Москвы, сети активно идут в регионы. Для регионов это прекрасная возможность получить новые рабочие места, дополнительные налоговые отчисления в местный бюджет. Для некоторых регионов приход сетей федерального значения и девелоперских проектов качественных торговых центров может быть очень серьезным подспорьем к сохранению размеров населения региона и снижения уровня миграции.


Строительный портал EstateLine.ru

Добавить комментарий

Нажми на меня !

Не уходите

без оформленного бесплатного демо-доступа к базе строительных объектов Estateline

Введите ваши данные для связи, и мы вам перезвоним