Олег Станиславович, с чем связано развитие в Вашей компании направления жилищного девелопмента?

Решение акционеров о развитии жилищного девелопмента было принято еще два года назад, когда кризис был в разгаре. HANSA GROUP с момента своего создания в 2005 году развивалась как компания генерального подряда и управления строительством. Тем не менее, постоянная череда кризисов и периодов бурного развития показала, что гораздо более стабильной является бизнес-модель, сочетающая в себе два направления: генеральный подряд и девелопмент, а в особенности, жилищный девелопмент. Как ни странно, очень часто эти направления работают в противофазе. Например, в ситуации резкого обвала рынка жилищного девелопмента с отсутствием стабильных продаж резко падает финансовый поток.  Но в случае, если у компании есть стабильные долгосрочные контракты генподряда, в особенности государственные или частного и государственного партнерства - это помогает выжить. Рынок строительства циклический и предельно конкурнетный. Никогда нельзя гарантировать, что проекты будут следовать один за другим. Поэтому, в обратной ситуации, когда у компании заканчиваются контракты генерального подряда, то спасает жилищный девелопмент.
Хочу подчеркнуть, что мы не планируем ограничиться только жилищным девелопментом, в дальнейшем также рассматриваем возможность открытия бизнес-лайна по коммерческой недвижимости. Но это пока долгосрочные планы, реализация которых стартует не ранее, чем через два года.  
Отчасти мое приглашение в компанию было связано именно с развитием направления жилищного девелопмента.  Это была одна из управленческих целей, которая была поставлена передо мной. Задача весьма непростая, так как Петербург, с моей точки зрения, является локомотивом - столицей системного девелопмента. Здесь существует жесточайшая конкуренция, жестче, чем в Москве, потому что рынок существенно меньше столичного, тогда как покупательская способность ниже, а игроков на рынке даже больше, чем в столице. Поэтому побеждать в этой конкурентной схватке непросто, но приятно. Следствием этого является постоянный дефицит земельных участков, а также проблема формирования адресной программы, прохождения всех необходимых согласований, в особенности сейчас, когда все упирается в градостроительную документацию. Поэтому найти проект, который бы позволил оперативно начать строительство и открыть бизнес-лайн было непросто.

Достаточно быстро мы вышли на проект, который мы анонсировали - это жилой комплекс на Детской ул., д. 18 А. Это западная часть Васильевского острова, сталинский район, граница застройки 19 века и советской застройки. На момент начала переговоров проект находился в самой начальной стадии, мы планировали завершить сделку за три месяца, но поскольку это проект компании «ИВИ-93», прошедший через несколько реорганизаций, то с юридической стороны сделка получилась непростой. Переговоры были длительными, но, тем менее, они завершены - сделка закрыта. Мы приобрели проект на 92 квартиры, в котором свободными (не проданными) было 75% квартир.
Попутно, когда мы структурировали этот проект, мы достигли договоренности и подписали обязывающий договор с финской компанией SATO - крупного игрока на рынке рентного жилья, что нас очень нас устраивает, потому что это понятная нам прозрачная компания, родственная по ментальности. Это оптовая сделка по продаже 43 квартир единым пулом. Наличие такого крупного собственника в этом доме повышает его статус - чем меньше соседей, тем лучше. Тем более, SATO - компания с высокой культурой эксплуатации.
На данный момент строительство уже возобновлено, мы подписали допсоглашение с действующим генеральным подрядчиком - ПСБ «Жилстрой». С нашей точки зрения, это надежный опытный правильно мыслящий генеральный подрядчик. Сроки поставлены достаточно жесткие, сдать дом планируем к концу 2012 года. В доме запроектированы квартиры бизнес-класса с просторными холлами и гостиными, панорамным остеклением и высокими потолками. Цены на квартиры в жилом комплексе будут варьироваться в диапазоне от 120 до 140 тыс. руб. за кв. м. Пентхаусы с потолками 4 м, расположенные на верхнем этаже будут позиционироваться в более высоком ценовом диапазоне.

Вы отметили, что конкуренция на рынке жилищного строительства в Петербурге очень высока. Как, по вашему мнению, будет развиваться рынок в текущем году?

Пока все идет нормально. Если посмотреть любую аналитику, можно увидеть умеренный рост цен, чуть выше, чем инфляция. С моей точки зрения это очень хорошая стабильная ситуация для развития. Это некий стимул, который подстегивает развитие экономики.  Все будет зависеть, в первую очередь, от развития политической ситуации в стране. Конечно, наша экономика - это неотъемлемая часть мировой экономики, если снова резко повысится турбулентность в мировой экономике, это, конечно, негативно повлияет и на наш рынок. Хотя сейчас все игроки рынка оживились, банки настроены гораздо более доброжелательно к застройщикам и расширяют кредитный портфель (параллельно испытывая трудности с ликвидностью). Поэтому если ситуация будет развиваться  далее в том же ключе, все будет нормально.
Если рассмотреть ценовые диаграммы, сейчас по ценам мы вышли на уровень конца 2007 - начала 2008 года. Здесь самое важное избежать резкого роста, который произошел в середине 2008 года, когда ни жить, ни работать, ни делать бизнес было невозможно.

Я считаю, что сейчас рынок набрал поступательное движение, главное, чтобы он продолжал также ритмично двигаться дальше.

Ряд экспертов говорит о том, что развитие ипотечного рынка сказывается, в том числе, и на росте спроса на жилье комфорт-класса. Согласны ли Вы с этим утверждением?

Абсолютно так. Мы сейчас тестируем спрос, и уже сейчас наши исследования показали, что более 50% людей намерены для покупки квартиры комфорт-класса в той или иной степени использовать банковское финансирование. Поэтому здесь важно сохранение стабильности на рынке, потому что жилье само по себе - это третий из необходимых потребительских товаров, после еды и одежды.

Расскажите читателям EstateLine.ru, когда планируется открытие продаж по объекту на Васильевском острове?  

На март текущего года. Мы сейчас проводим определенное перепозиционирование объекта, тестируем и анализируем конкурентное окружение. В принципе, я считаю, что проект уже состоялся, наша компания, как юридическое лицо присутствует на российском рынке как минимум 15 лет. Если учесть, что компания HANSA было создано на базе генподрядного подразделения компании SKANSKA, то опыт работы наших сотрудников составляет 10-20 лет. Мы очень опытные люди, поэтому сроки и качество для нас - это святые понятия. Сейчас осталось на рынок вывести порядка 30 квартир, на которые уже сформировался отложенный спрос.  

Как Вы оцениваете будущее рынка рентного жилья в России и Петербурге в частности?

Наверно, лучше задать этот вопрос нашим партнерам - компании SATO. Что касается моего мнения, до революции фактически 99% населения нашего города жило в съемном жилье, Петербург был городом доходных домов. На сегодняшний день, рынок рентного жилья огромный, но бессистемный - это всевозможные индивидуальные собственники, которые ведут маленький частный бизнес. Здесь крайне важно появление крупного сегмента именно доходных домов - объектов, находящихся под единым управлением, где контролируется и безопасность, и качество проживания.
Также развитие рентного рынка повысит  привлекательность города с точки зрения привлечения высококвалифицированных специалистов. Если есть налаженный бизнес, всегда можно спрогнозировать затраты на размещение специалистов на три года вперед.

Вы озвучили ряд планов компании, в том числе по завершению строительства объекта на Васильевском острове и развития направления девелопмента коммерческих помещений. Есть ли еще какие-либо проекты, в которых хотелось бы поучаствовать?

Пока озвучивать планы не буду. Могу сказать, что мы сейчас очень активно рассматриваем земельные участки. Пока мы видим себя в сегменте комфорт и бизнес-класса в формате 15-20 тыс. кв. м.

Речь идет именно о покупке пятен под застройку, а не перекупки недостроенных объектов?

И то, и другое. Мы рассматриваем все предложения - нас интересуют проекты жилых домов в пределах административных границ Петербурга. Выходить за КАД пока не планируем. Я считаю, что для реализации проекта в Ленобласти компания должна быть или узко специализированной, или же это может быть компания одного проекта, у которых бизнес-модель выстроена таким образом, что она может не торопясь реализовывать проект. Также это могут быть эксперименты крупных компаний, которые осваивают новые направления. Как показывает практика, рынок жилья в Ленобласти гораздо более сложный, рискованный и непредсказуемый.

Строительный портал EstateLine.ru