7102
28377

Статьи

Комплексное освоение территорий

20.04.2006   |  Представительство «Estateline»   |  Обзор законодательства   |  13024 просмотров

Важной проблемой развития земельного рынка является развитие частно–государственного партнерства в комплексном освоении территорий под жилищное строительство. Это позволит активизировать работу по подготовке новых территорий и понизить общий объем затрат на их инженерное обустройство при повышении рыночной ценности осваиваемых земель.

Правительство Санкт-Петербурга подготовило проект постановления “О комплексном освоении территорий в целях жилищного строительства”. В целом, постановление является важным шагом в развитии цивилизованного земельного рынка в Петербурге, поскольку в нем предусматривается возможность долгосрочной аренды или выкупа земель по завершении их комплексного освоения. Это открывает возможности залога и продажи создаваемых объектов недвижимости, а также инженерно подготовленных земельных участков. Однако, на наш взгляд, в Постановлении имеется ряд непроработанных вопросов, которые должны быть разрешены в городском Законе о предоставлении объектов недвижимости. 1. Не определен порядок оплаты застройщиком права аренды земельного участка для комплексного освоения. Наиболее разумным представляется вариант поэтапной оплаты, по мере инженерного освоения территории. Это даст возможность застройщику использовать при расчетах с бюджетом средства, получаемые от продажи квартир в домах, возводимых на освоенных пятнах застройки. 2. На торги нужно выставлять территории с определенным регламентом застройки и инженерными условиями. В противном случае, инвестиционный проект становится слишком рискованным. Заключение Комитета по энергетике и инженерному обеспечению по вопросу о возможности инженерного обеспечения территории и заключение Комитета по градостроительству и архитектуре о принципиальной возможности и градостроительных условиях комплексного освоения земельного участка в целях жилищного строительства, которые упоминаются в Постановлении – это совсем не тот уровень проработки вопроса. 3. В Постановлении предусмотрена значительная неустойка (от 500000 долларов) за невыполнение договорных условий по инженерному освоению территории с предоставлением банковской гарантии. При этом произведенные затраты застройщика не подлежат возмещению. На наш взгляд, это слишком жесткое условие (в особенности с учетом больших стартовых капитальных вложений в инженерное освоение территорий), которое оттолкнет застройщиков от участия в торгах. 4. На сегодняшний день затраты на инженерное освоение большей части городских территорий в Петербурге (плюс затраты на подготовку проектов планировки и межевания и территорий), составляют до 200 и более долларов на квадратный метр улучшений, что значительно выше, чем рыночная стоимость осваиваемых земель (не более 100 долларов за кв. метр улучшений). При проведении аукционов по неликвидным территориям необходимо предусматривать адекватные субсидии из городского и федерального бюджета (в форме оплаты части работ по инженерному обустройству территорий), что полностью согласуется с обсуждаемой Федеральной целевой программой «Жилище» и с действующим Земельным кодексом (ст. 38.2, п. 3.7., где говорится об установлении условий передачи инвестором построенных инженерных сооружений). Если субсидии не будут предусмотрены, торги по комплексному освоению территорий не пойдут до тех пор, пока стоимость земли (за счет роста цен на жилье) не превысит затраты на инженерное освоение территорий. Таким образом, затраты на инженерную подготовку территорий полностью будут переложены на плечи покупателей квартир, что плохо согласуется с развиваемой Правительством РФ программой доступного жилья для населения. Агентства развития территорий Остаются и другие нерешенные проблемы. Одним из самых острых и трудноразрешимых вопросов является разработка проектов планировки и межевания территорий в районах «уплотнительной» застройки. Город не намерен в обозримом будущем заниматься этой проблемой, для рядовых застройщиков она неподъемна (для компании «Пионер» данные затраты составили ни много, ни мало 800 тыс. долларов). Кроме того, остается и проблема подготовки качественных полных пакетов документации для торгов. Возложение этой проблемы только на застройщиков - не выход из положения, поскольку они все-таки рискуют не получить подготовленный ими участок по результатам торгов. И этот риск будет возрастать по мере увеличения дефицита новых земельных участков и прихода внешних инвесторов. Не решена также проблема инженерной реконструкции и благоустройства территорий, предназначенных под жилую и промышленно – гражданскую застройку. Этот комплекс вопросов может быть решен путем создания девелоперских Агентств развития территорий, которые будут заниматься на конкурсной основе межеванием территорий, их инженерной реконструкцией и благоустройством, а также подготовкой земельных участков для продажи (разработкой инвестиционно–тендерной документации). Предметом конкурса может быть размер вознаграждения за «доверительное управление» территориями, определяемый как процент отчислений от рыночной стоимости продаваемых на торгах земельных участков и иных объектов недвижимости. Разумеется, работа по развитию территорий может быть поручена только фирмам с большим опытом девелопмента и хорошей репутацией на строительном рынке. Это могут быть наиболее продвинутые из ныне существующих Агентств развития территорий (сейчас они, в основном, занимаются освоением промышленных зон, расположенных в центральных районах города), а также дочерние подразделения крупных инвестиционно–строительных компаний, заинтересованных в развитии тех, или иных территорий. Для законодательного обеспечения работы девелоперских агентств необходим городской закон «Об агентствах развития территорий в Санкт-Петербурге», регламентирующий их взаимоотношения с городскими властями, застройщиками, местными властями и населением.

Комментарии

  • Доктор Яро 29 Февраля 2012, 11:26
    Почему Правительство Ярославской области не решает всерьёз проблему спасения озера Неро? Город Ростов Великий в сентябре 2012г. отмечает 1150 -летие, к этой дате, указом Президента, приурочено празднование зарождения государства Россия. Юбилей должен стать отправной точкой новых перспектив развития территорий озера Неро. Действующие Федеральные программы позволяют смотреть в будущее и в них нужно заходить: сохранение водоёма и берегоукрепление финансирует МПР (ФАВР), развитие инфраструктуры обеспечивает минрегионразвития. Частный инвестор, через Ростовский муниципалитет финансируя строительно-монтажные работы (основная часть затрат дноуглубление) получает (выкупает) новые намытые территории. Перемещаемые илы могут быть успешно использованы на устройстве искусственного прибрежного рельефа, с развитием туристических центров, спортивных баз, коттеджное строительство, лесопарковых зон, горнолыжных трасс и в АПК. http://doctor-yaro.ru (разделы: экология, статьи)

Добавить комментарий

Нажми на меня !

Не уходите

без оформленного бесплатного демо-доступа к базе строительных объектов Estateline

Введите ваши данные для связи, и мы вам перезвоним