7616
31420

Статьи

Строящееся жилье берут в долг

11.07.2007   |  Представительство «Estateline»   |  Строительство  |  Инвестиции и финансы   |  3107 просмотров

Квартиры на первичном рынке жилья все чаще покупают на заемные деньги: спрос на кредиты резко увеличился.

За минувшие 12 месяцев процент сделок с использованием заемных средств в целом по рынку вырос в 2,5-3 раза. При этом застройщики отмечают распространение схем, близких к классической ипотеке: когда кредит дается под залог права требования, а не под уже имеющееся жилье. Внутридомовая конкуренция «В крупных компаниях доля сделок с привлечением кредитных денег достигает 30-40% от общего объема, - говорит Марианна Белькова, руководитель отдела кредитования первичного рынка ОАО «Балтийская Ипотечная Корпорация». - На фоне обострения конкуренции банков на первичном рынке, доля таких сделок до конца года возрастет до 50-60%». Впрочем, многие застройщики уже сегодня говорят о том, что более половины продаж происходят с использованием заемных средств. Соотношение количества сделок на первичном и вторичном рынках жилья у банков в среднем 1:4. Но сейчас появилась тенденция к увеличению доли сделок на «первичке». В Петербурге около 30 банков активно занимаются кредитованием дольщиков. Полгода назад процентные ставки по кредитам на покупку строящихся квартир составляли 15-17% в рублях, сегодня они опустились до 11,75-14,5%. Банки, вовремя вошедшие в рынок, уже заключили договоры о сотрудничестве со всеми крупнейшими застройщиками города. По данным корпорации «Петербургская недвижимость», аккредитацию в банках на сегодняшний день имеют 20 строительных компаний из 80, работающих на рынке. «При этом каждый из застройщиков оказался аккредитованным в 8—10 банках одновременно, - отмечает Олег Пашин, заместитель генерального директора ЦРП «Петербургская Недвижимость», - Таким образом, между банками стала происходить конкурентная борьба в рамках строительного одного и того же объекта. Благодаря этому дольщик имеет возможность выбрать для себя оптимальную программу: выгодные процентные ставки, лояльные требования к заемщику, минимальный первоначальный взнос и, что немаловажно, возможность досрочного погашения кредита». Вокруг Одним из главных недостатков кредитования первичного рынка часто называют мораторий на досрочное погашение кредита, который доходит в некоторых банках до 3-5 лет. Остальные особенности кредитования связаны на стройке в первую очередь с повышенными финансовыми рисками. Поэтому ставки кредитования по большинству программ на период строительства дома выше на 2-3%, чем после оформления в собственность. «После оформления в собственность ставки, как правило, снижаются до 10-13%», - говорит Марианна Белькова. Затрудняет кредитование на первичном рынке использование застройщиками различных схем в обход 214 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…». По данным риэлторских компаний, большинство строителей используют такие схемы, как предварительный договор купли-продажи, векселя, ЖСК. «Несмотря на это, многие банки, в связи с конкуренцией, всячески пытаются прокредитовать «кривую» схему. А поскольку заложить права по ничтожным договорам невозможно, кредитуя обходные схемы 214-ФЗ, банки требуют поручительства застройщика как юрлица за каждого конкретного дольщика», - говорит Марианна Белькова. - Если бы банки не помогали застройщикам в предоставлении кредитов по подобным схемам, последние быстрее бы столкнулись с трудностями реализации объекта, и вернулись бы в рамки закона». По данным риэлторов, продажи согласно 214-ФЗ ведут лишь несколько застройщиков: их объектов в Петербурге не более десятка. На стройке торгуют со скидками Статистические данные в течение 11 месяцев указывают на остановку долларовых цен с периодическими колебаниями вверх-вниз в пределах 1-2%. Объемы предложения с начала нынешнего года практически неизменны и, сократившись по сравнению с прошлым годом на 25-30%, значительно превышают объемы продаж. При этом руководители строительных и девелоперских копаний уверенно говорят об увеличивающемся спросе на жилье, предрекая в скором времени новый рост цен. В то же время во 2 квартале 2007 года было заметно снижение цены в Выборгском (-2%), Красногвардейском (-3%) и опять же Красносельском (-2%) и Кировском (-1%) районах. Но в среднем по рынку, в долларовом расчете, цена продолжает расти медленными темпами. Аналитики объясняют рост накоплением дорогостоящего предложения в остальных районах города. В результате, по общим показателям, прирост цены предложения за первый квартал 2007 года составил +1%, за 2 квартал 2007 года составил +0,3%. По данным АН «Итака», средний темп прироста с начала 2007 года составил 0,1% в месяц. Средняя цена предложения рынка строящегося жилья в СПб составляет $2282. К тому же «дедолларизация» рынка новостроек, когда цены предложения объявляются в долларах, а платежи осуществляются в рублях, на фоне снижения курса доллара приводит к росту долларовых цен предложения. Его и корректируют застройщики при помощи различных скидок. В итоге это позволяет сохранить стабильность общей ситуации. Маркетинговая хитрость По данным отдела аналитики АН «Итака», приведенным в долларовом выражении, первое снижение цены в 1 квартале 2007 года было заметно в Красносельском (-7%), Кировском (-5%) и Московском (-2%) районах. «Снижение связано, прежде всего, с выводом на рынок ряда крупных проектов на нулевом цикле строительства, в которых цена была значительно ниже среднерыночной, - говорит Екатерина Диулина, специалист отдела консалтинга и аналитики АН «Итака», - Резкий прирост предложения создал здоровую конкуренцию среди компаний застройщиков, которые были вынуждены корректировать цены». Причин тому аналитики видят несколько. Во-первых, в этих районах работают крупные застройщики, такие как «ЛЭК» или «ЛенСпецСМУ», которые могут вести гибкую ценовую политику. На сложившуюся ситуацию они среагировали понижением цены, замаскированной различными скидками на свои объекты. Во-вторых, здесь велико предложение квартир с укрупненными планировочными решениями и объектов класса «Повышенный комфорт». При стабилизации рынка быстрее всего падают темпы роста именно по объектам класса «повышенный комфорт». Корректировка «Компании, которые раньше предлагали квартиры по явно завышенным ценам, возможно, ощущают некоторую стагнацию в продажах и вынуждены корректировать ценовую политику, - говорит Марк Лернер, генеральный директор инвестиционно-строительной компании ПЕТРОПОЛЬ. - Сейчас 1 м2 в типовом доме в зависимости от района стоит от 1800 до 2300 долларов. Большинство застройщиков продают свои объекты в этом ценовом диапазоне». По данным корпорации «Петербургская недвижимость», во втором квартале 2007 г. средние цены предложения на первичном рынке Петербурга составили по классу «эконом» – $2096/м2, по среднему классу – $2320/м2 (средняя цена м2 жилья массового спроса составила 2 234$, что на 1,2% выше, чем в конце 1-го квартала). Средняя цена метра жилья «комфорт» класса - $2987, что на 5,3% выше, чем в конце 1-го квартала. «Квадрат» элитного жилья в среднем стоит 5 903$, (плюс 1,8% по отношению к 1-му кварталу). Скорее всего летом цены на долевое строительство останутся без изменений. «Возможно даже небольшое снижение цен (1-2%) в рублевом эквиваленте (за счет дальнейшей коррекции курса доллара и активности застройщиков в плане стимулирования покупательского спроса), - полагает Олег Пашин, заместитель генерального директора ЦРП «Петербургская Недвижимость». - Осенью возможен рост цен в пределах 10%». Объем предложения, по мнению операторов, до осени не изменится. А в третьем квартале должна начаться продажа квартир в «Балтийской Жемчужине». В зависимости от стратегии продаж, выбранной застройщиком, станет понятно, насколько данный проект сможет повлиять на ценовую политику других застройщиков. Рекогносцировка «Если учесть, что в прошлом году цены на жилье возросли на 100-120%, то неудивительно, что сегодня наиболее востребовано жилье эконом-класса», - отмечает Марианна Белькова, руководитель отдела кредитования первичного рынка недвижимости ОАО «Балтийская ипотечная корпорация», - Несколько месяцев назад наибольшим спросом пользовались однокомнатные квартиры, сейчас первичный рынок переориентировался на «двушки». Исследования потребительских предпочтений подвело некоторых застройщиков. Осознав спрос на малогабаритное жилье, компаний переделывали свои проекты, меняя метраж и планировки, но конъюнктура неожиданно поменялась. Теперь при реализации таких объектов неожиданно возникли проблемы, связанные со спросом. Большинство домов, реализуемых сегодня, возводятся на участках, полученных на ИТК, и они уже достраиваются. «У десятка крупных застройщиков сейчас не более 40-50 объектов, которые будут возводиться на участках, купленных в 2005-2006 г. на торгах у города или у частных правообладателей, - говорит Марк Лернер, - Если сравнить это количество с теми сотнями проектов в год, которые запускались застройщиками на участках, полученных по ИТК в 2002-2004 годах, то можно предположить, что в 2007-2008 годах по отношению к 2005 году объем предложения выраженное количеством новых адресов уменьшится на 50-60%». Однако, полагают операторы, по объему квадратных метров предложение будет расти: сокращаясь количественно, проекты укрупняются. «Масштабные проекты комплексной застройки будут появляться в продаже только к концу 2007 года небольшими объемами по очередям и, скорее всего, это не вызовет значительного роста предложения», - считает Екатерина Диулина. Соответственно, рост цен будет происходить скачкообразно. «Дисбаланс между спросом на качественное жилье и его предложением в течение 2007-2009 гг. будет увеличиваться, что вместе со стремительно растущей себестоимостью строительства и развивающейся ипотекой дает все предпосылки для продолжения роста цен. В 2007 году мы ожидаем 15-20% роста, в 2008-2009 – 20-30%», - уверен Марк Лернер. На заметку Крупные проекты, в которых начались продажи во II квартале 2007 года: * Застройка территории Механического завода на ул. Глухой Зеленина в Петроградском районе (проект «ЛЭК»), площадь жилья свыше 70 тыс. м2. * Проект «Комендантский квартал» компании «ЮИТ-Лентек» в Приморском районе, площадь жилья свыше 90 тыс. м2. * Проект «Граф Орлов» компании «ЛЭК» в Московском районе, площадь жилья свыше 100 тыс. м2. КОММЕНТАРИИ Марианна Белькова, руководитель отдела кредитования первичного рынка ОАО «Балтийская Ипотечная Корпорация»: -В последнее время появилась новая тенденция: застройщики все чаще задумываются об альтернативных источниках привлечения средств, чтобы отказаться от привлечения дольщиков на этапе строительства. Ведь деньги покупателей квартир для строителей дороги, и гораздо интереснее продать уже достроенный объект, поскольку такие квартиры стоят на 15-20% дороже, чем на стадии строительства. По этой причине застройщики обращают активное внимание на рынок облигационных займов, на возможности банков-кредиторов, а также рассматривают схемы проектного финансирования и целевого фондирования. Жанна Данилова, начальник отдела ипотечного консультирования ЗАО "Строймонтаж": -В нашей компании процент сделок с использованием заемных средств сегодня достигает от 60 до 80% договоров, год назад он составлял 20-30%. Ипотечными покупателями востребованы абсолютно все объекты, включая элитное жилье. Схема на первичном рынке аналогична схеме на вторичке: клиент заключает договор со строительной компанией, банк выдает кредитные средства под залог права требования на эту квартиру. Таким образом, нет необходимости закладывать имеющееся имущество. По окончании строительства оформляется право собственности на квартиру и ипотека. Сейчас уже практически все банки готовы работать со строящимися объектами, так как объем сделок на вторичке падает, банкам необходимо наращивать кредитные портфели. Таким образом кредитование на первичке дает им возможность на будущее секъюритизировать портфель – но именно на будущее, так как во время строительства нет конкретного залога. Владимир Глинер, заместитель генерального директора ООО «Служба ипотеки»: -Купить квартиру в кредит на первичном рынке сегодня можно только у нескольких ведущих строительных компаний. Их в городе порядка 10-12. И не все строящиеся объекты имеют аккредитацию в банках Петербурга, что ограничивает выбор квартиры в строящихся домах. Условия кредитования на первичном рынке менее выгодны: проценты по кредиту на строящееся жилье на 2-3 процента выше, чем на вторичном рынке, первый взнос составит минимум 5% от стоимости квартир, а максимальный период кредитования меньше, чем на вторичном. Обязательным требованием банка является подтвержденный работодателем доход заемщика и, возможно, потребуются поручители на период строительства дома. Среди плюсов – краткие сроки оформления сделки: около 3 недель, отсутствие необходимости проверять «историю» квартиры и нести дополнительные финансовые расходы, связанные с оценкой, оформлением и страхованием квартиры. Олег Пашин, заместитель генерального директора ЦРП «Петербургская Недвижимость»: -Цена квартиры на первичном рынке, еще до получения права собственности на жилье, конечно, ниже, чем в сданном доме. Разница в цене может достигать 30%. Таким образом, квартира в строящемся доме – по-прежнему хороший инструмент инвестирования, позволяющий в будущем заработать на продаже готового жилья на вторичном рынке. В ближайшие годы на рынок выйдут новые масштабные проекты-миллионники: «Балтийская Жемчужина», «Евроград», проекты в Кудрово и др. Поэтому возможностей для покупки жилья в строящихся жилых комплексах Петербурга будет предостаточно. Квартиры в строящихся домах по-прежнему интересны покупателям. Но рост цен заставил многих задуматься о получении ипотечного кредита, так как собственных средств уже стало недостаточно даже для покупки недорогой квартиры в доме с не самым близким сроком сдачи. Марк Лернер, генеральный директор инвестиционно-строительной компании ПЕТРОПОЛЬ (группа компаний ГАЗСТРОЙИНВЕСТ): В прошлом году стала явной тенденция постепенного сокращения числа участников петербургского первичного рынка. На рынке остаются только крупные игроки, у которых нет проблем с финансированием объектов ни на этапе приобретения участков, ни на этапе реализации проектов. Компании, строящие 2-3 объекта, вследствие изменения процедуры получения пятен под застройку, не имеют возможностей для развития, и потихоньку уходят с рынка. Уже сейчас для большинства компаний деньги, полученные от договоров долевого участия, являются далеко не единственным источником финансирования строительства. Многие дома продаются не с котлована, а с первых этажей, при этом доля средств дольщиков редко превышает 60%, и будет сокращаться еще сильнее. К 2008-2009 году обе эти тенденции получат свое завершение, и рынок будет поделен между серьезными мощными инвестиционными институтами — крупными питерскими и московскими операторами, западными строительными холдингами, отечественными и зарубежными институциональными инвесторами.

Добавить комментарий

Нажми на меня !

Не уходите

без оформленного бесплатного демо-доступа к базе строительных объектов Estateline

Введите ваши данные для связи, и мы вам перезвоним